Razmišljate o tome kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj i ne znate gdje početi? Croatia Real Estates vam nudi detaljan vodič o tome kako i gdje započeti sa vašom potragom!
Sa mnoštvom zadovoljnih klijenata i opširnom bazom podataka, vodeća agencija za nekretnine Croatia Real Estate sa zadovoljstvom nudi praktične savjete koji će vam zasigurno pomoći da pronađete nekretninu o kakvoj ste maštali!
Kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
Kupnja nekretnine može biti stresan i zahtjevan posao te podrazumijeva niz koraka koji moraju biti zadovoljeni kako bi kupnja bila uspješna. Sve od pronalaska agencije za nekretnine, do pravnih postupaka i procesa pregovaranja putovanje je na koje ćete ostaviti pozamašnu svotu novca, stoga razmislite dobro s kime surađujete!
Prije konačne kupnje kupnje nekretnine najvažnije je provjeriti dokumentaciju koja će biti potrebna za stjecanje vlasništva te ispuniti sve zakonske odredbe nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Ako niste državljanin RH ali ste državljanin neke od članica EU možete kupiti nekretninu na isti način kao i hrvatski građani uz određena ograničenja kod poljoprivrednih zemljišta i nekretnina od državne važnosti.
Međutim za strane državljane izvan Europske unije kupnja nekretnine u Hrvatskoj dostupna je po principu reciprociteta, što znači da vlasništvo mogu steći državljani samo one države u kojoj hrvatski državljani također mogu kupovati nekretnine, pod uvjetom da nakon prije a ne nakon potpisivanja ugovora stranom državljaninu od Ministarstva vanjskih poslova i Ministarstva mora odobriti odobrenje.
Certifikati i izvaci
Nećemo se zavaravati, kao i svugdje nigdje nećete proći bez mnoštva dokumentacije, od kojih su najvažniji vlasnički list i građevinska dozvola ako je riječ o novogradnji.
Donosimo vam popis svih birokracijskih potrepština koje su potrebne kako biste mogli uspješno zaključiti vaš posao i postati vlasnikom nekretnine u RH.
- Izvadak iz zemljišne knjige
- Energetski certifikat
- Kopija katastarskog plana
- Građevinsku dozvolu i uporabnu dozvolu
- Tlocrt
- Uporabna dozvola za zgradu izgrađenu do 15. veljače 1968. (za kuće starije od tog datuma)
- Predugovor
- Kupoprodajni ugovor
- Prijedlog za upis u zk
- Dokaz o državljanstvu kupca (presliku domovnice, osobne iskaznice ili putovnice)
- Dokaz o uplati naknade
Predugovori i ugovor o kupoprodaji
Kako biste sklopili posao morati ćete potpisati određeni ugovor. Bitno je razlikovati predugovor i ugovor o kupoprodaji.
Ugovor o kupoprodaji je konačni dokument kojim vi kupujete nekretninu te isplaćujete prodavatelju cijenu njenog koštanja. Predugovor je korak prije ugovora, te služi kao rezervacija nekretnine kojim se vi kao kupac obvezujete da ćete određenog dogovorenog datuma sklopiti s prodavateljem ugovor o kupoprodaji, a prodavatelj se obvezuje da će nekretninu prodati upravo vama.
Predugovor je obilježen datumom koji označava trenutak kada se sklapa kupoprodajni ugovor te kupac isplaćuje prodavatelju ostatak kupoprodajne cijene. Za razliku od predugovora, kupoprodajni ugovor je potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika.
Porez i upis vlasništva
Ako ste mislili da kada postanete vlasnikom stječete sva prava nad nekretninom, varate se! Čeka vas još dokumentacije! Pravo vlasništva nekretnine ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige, temeljem isprava koje ispunjavaju sve opće i posebne pretpostavke propisane zakonom.
Prijedlog za upis prava vlasništva morate podnijeti u roku od 60 dana, jel će vam se u suprotnom obračunati pristrojba.
Što se tiče porezne obveze, ukoliko ste kupili, naslijedili ili na bilo koji drugi način stekli nekretninu, građevinu ili zemljište, a kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost – PDV, obveznik ste poreza na promet nekretnina. Porez na promet nekretnina u iznosu od 3% dužan je platiti kupac. nike tocno, ako ste nasljedili ne placa se 3% poreza.
Kao izuzetak, postoje točno definirani slučajevi u kojima su po Zakonu o porezu na promet nekretnina kupci oslobođeni plaćanja poreza. Primjerice, ako kupujete novogradnju. Za sve ostale kriterije u kojima niste dužni plaćati porez na nekretninu saznjate na službenim stranicama e-Građanin.
Kupnja stana u izgradnji
Kako stoji stanje kupnje stana koji je u procesu izgradnje? Ako kupujete stan u izgradnji, investitor vam mora dati na uvid izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje.
Osim građevinske dozvole, od izuzetne važnosti je uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom. Kada ste već tu zatražite i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.
Od velike bitnosti je također nužno provjeriti dali je je investitor prije izdavanje uporabne dozvole pribavio energetski certifikat.
Provjera prije kupnje
Prije nego finalizirate vašu kupnju, provjerite jel sva vaša dokumentacija ”čista”. Time vam želimo skrenuti pozornost na legalnost i zakonsku vrijednost vašeg investicijskog pothvata!
Obratite pozornost na transparentnost i jasnoću upisa nekretnine u izvatku Zemljišne Knjige, odnosno provjeriti je li nekretnina ili dio nekretnine koju kupujete, u 1/1 vlasništvu osobe ili osoba s kojima sklapate kupoprodajni ugovor i vjerojatno najbitniji dio koji bi vam mogao predstavljati potencijalni problem, druge osobe upisane u zk uložak od kojih ne kupujete nekretninu.
Zavirite u Teretovnicu, kategoriju ZK-a koja se bavi detaljnim upisima eventualnih tereta na nekretninu (hipoteke, ,neriješeni postupci, koji se prenose na novog vlasnika ukoliko ih prodavatelj nije prethodno riješio).
Ako je vaša nekretnina legalizirana nećete imati probleme, ali ukoliko je nekretnina građena prije 1968. godine, potrebno je imati dva dokumenta: Uvjerenje da je građevina građena prije 1968.godine i Uporabnu dozvolu za građevine izgrađene prije 1968. godine.
